Uma das principais reclamações dos moradores de condomínios das grandes capitais é o preço da cota condominial. Gastos com salários de funcionários, consumo de água e energia, elevadores e manutenção são os principais vilões do dia a dia dos condôminos, consumindo cerca de 84% dos recursos mensais.
Para auxiliar a gestão (síndico e administradora) deve-se realizar uma profunda análise da estrutura de custo atual do condomínio. Seguem algumas dicas para se conhecer a participação de cada despesa no total dos gastos, como reduzi-los e aumentar a eficiência financeira:
Análise vertical e horizontal
A primeira ação que deve ser adotada pelos gestores é realizar uma análise vertical dos gastos, descobrindo o percentual de participação de cada despesa. Além deste cálculo, é recomendado realizar a análise horizontal, em que se verifica o crescimento ou redução de cada grupo de despesas de um mês para o outro. É fundamental para se conhecer os dados e ter o condomínio nas palmas das mãos. Com estes dados, será possível aprofundar o estudo e adotar ações.
Salários
- Verificar se há excesso de horas extras, em função da grande demanda de trabalho para o atual quadro de colaboradores registrados pela CLT. Caso seja constatado que realmente os funcionários estão sobrecarregados, o mais indicado é contratar mais um profissional. No entanto, se ficar comprovado que há apenas camaradagem por parte do zelador ou do gerente predial, as horas extras devem ser cortadas. Elas encarecem não só o salário do mês, mas as férias e o 13º salário. Caso essa prática ocorra há mais de um ano, para serem cortadas, deverão ser indenizadas seguindo a norma da supressão das horas extras.
- Analisar o critério para concessão de férias que devem seguir o estabelecido por lei, havendo a obrigatoriedade de descasar 2/3 do que o funcionário tem direito às férias. Poderá ser negociado 1/3.
- Evitar o rodízio de pessoal, em função da contratação não adequada, acarretando indenizações frequentes.
Consumo de água
- Controlar diariamente o consumo para evitar vazamentos inesperados.
- Vistoriar com periodicidade os apartamentos.
- Estabelecer critérios para lavagem das áreas comuns.
- Incentivar os moradores e os colaboradores para o uso racional da água.
- Substituição de torneiras e vasos sanitários que possuam duplo comando.
- Instalar redutores ou restritores de vazão.
- Implantar o reuso de água.
- Medição individual do consumo.
Energia
- Instalar minuterias ou sensor de presença.
- Substituir lâmpadas incandescentes por fluorescentes e LED.
- Reformar quadros de força antigos.
- Modernizar os elevadores.
- Aquecimento solar.
Elevadores
- Verificar o tipo de contrato estabelecido com o condomínio, se contempla a troca de peças no valor pago ou se consta apenas a manutenção básica e as peças são pagas à parte.
- Exigir peças novas e originais.
- Usar racionalmente os equipamentos, evitando ultrapassar o peso predeterminado.
- Elaborar circulares que alertem os moradores sobre o uso irregular dos elevadores.
Manutenção
- Realizar pesquisa de mercado constantemente.
- Adquirir conhecimento sobre o que será contratado.
- Ter um escopo realizado por profissional habilitado que não irá fornecer o material ou serviço, visando dar maior eficiência e transparência na contratação.
- Exigir que todos os itens negociados sejam detalhados no contrato e especificados na emissão da nota fiscal.
- Dar prioridade à manutenção preventiva que possui custo menor quando comparada com a corretiva.
Por Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da FECAP.